Inhaltsverzeichnis:

Flächennutzungsplan
Bebauungsplan
Städtebauliche Satzungen

zurück zur Startseite

Was ist ein Flächennutzungsplan?

 

Die Gemeinden haben gemäß § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die  städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Der Flächennutzungsplan ist für das gesamte Gemeindegebiet aufzustellen. Er soll sich auf die Grundzüge der beabsichtigten Bodennutzung beschränken und dem Bebauungsplan möglichst wenig vorgreifen.

Der Flächennutzungsplan ist der vorbereitende Bauleitplan (städtebauliche Rahmenplan) der Gemeinde. Er entwickelt keine unmittelbare Rechtswirkung gegenüber den Bürgern. Aus seinen zeichnerischen und textlichen Darstellungen sind weder Rechtsansprüche, wie etwa bei einer Baugenehmigung für ein bestimmtes Grundstück, noch Entschädigungsansprüche, die aufgrund von Bebauungsplanfestsetzungen entstehen können, herzuleiten.

Einen Anspruch auf Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung eines Bauleitplanes haben die Bürger aufgrund der Planungshoheit der Gemeinden nicht (s. § 2 Abs.1,3 u. 4 BauGB).

Eine mittelbare Betroffenheit ergibt sich aber aus dem Entwicklungsgebot für Bebauungspläne, die die gegenüber allen Bürgern rechtsverbindlichen Festsetzungen enthalten, sie müssen aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt sein.

Außerdem ergibt sich eine mittelbare Betroffenheit für die Bürger bei Genehmigungen von Vorhaben im "Außenbereich" gemäß § 35 BauGB, weil hier den Bauvorhaben widersprechende Darstellungen des Flächennutzungsplanes als "Beeinträchtigung öffentlicher Belange" entgegenzuhalten wären.

Eine unmittelbare Bindungswirkung entfaltet der Flächennutzungsplan im Rahmen des § 7 BauGB gegenüber allen am Verfahren beteiligten Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, indem sie ihre Planung dem jeweiligen Flächennutzungsplan anzupassen haben.

Die Geltungsdauer eines Flächennutzungsplanes ist gesetzlich nicht geregelt. Sie muss sich an den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde orientieren. Da das Aufstellungsverfahren für einen Flächennutzungsplan in der Regel bereits mehrere Jahre in Anspruch nimmt und die öffentliche Hand auch für Planungssicherheit zu sorgen hat, ist eine Geltungsdauer von 10 bis 15 Jahren anzustreben. Wenn sich für einzelne Teilbereiche die Planungsziele ändern, besteht die Möglichkeit, ein Änderungsverfahren durchzuführen.

Nach Abschluss des Aufstellungs- bzw. Änderungsverfahrens des Flächennutzungsplanes wird der Flächennutzungsplan der Bezirksregierung zur Genehmigung vorgelegt. Innerhalb einer Frist von drei Monaten wird über den Genehmigungsantrag entschieden. Die Genehmigung stellt sich nach § 6 Abs. 2 BauGB als reine Rechtsaufsicht dar. Das heißt, die Prüfung erstreckt sich auf die Einhaltung

  • der verfahrensrechtlichen einschließlich der kommunalverfassungsrechtlichen Vorschriften

  • der materiellrechtlichen Vorschriften, die im BauGB, in den Landesbauordnungen sowie den Verordnungen enthalten sein können, die aufgrund des BauGB erlassen worden sind

  • und auf Normen des Verfassungsrechts, z.B. auf den Gleichheitssatz, den Eigentumsschutz und das Übermaßverbot.

zum Anfang

 

Was ist ein Bebauungsplan?

 

Ein Bebauungsplan setzt rechtsverbindlich fest, welche städtebaulichen Maßnahmen auf einem Grundstück erlaubt sind.

Nach § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. 

Im Bebauungsplan wird im wesentlichen festgesetzt:

A. Art der baulichen Nutzung (z.B. Wohn-, Misch-, Gewerbegebiet),

B. Maß der baulichen Nutzung (z.B. Geschoss- und Grundflächenzahl, Höhe, Zahl der Vollgeschosse),

- die Grundflächenzahl oder GRZ
  (eine GRZ von 0,4 schreibt zum Beispiel vor, dass allerhöchstens 40 % der
  Grundstücksfläche bebaut werden dürfen)
- die Anzahl der Vollgeschosse
- die Gebäudehöhe
- die Geschossflächenzahl oder GFZ
  (bei einer GFZ von 0,6 darf beispielsweise die Fläche aller Vollgeschosse 
  60 % der Grundstücksfläche nicht übersteigen)

C. Bauweise (offene oder geschlossene Bauweise). 

Bei der offenen Bauweise (o) müssen Einzel-, Doppel-, oder Reihenhäuser gebaut werden, die eine Gesamtlänge von 50 m nicht überschreiten dürfen. Bei der geschlossenen Bauweise (g) müssen die seitlichen Außenwände der Gebäude so auf die Grenze gebaut werden, dass sich die Wände der Häuser berühren.

D. überbaubare Grundstücksfläche, (Baulinien und Baugrenzen)

Baugrenzen dürfen von einem Gebäude nicht überschritten werden, das Gebäude muss diese Grenze aber nicht zwangsweise berühren. Bei einer festgesetzten Baulinie muss dagegen eine Gebäudeseiten gezwungenermaßen auf die Baulinie gebaut werden.

E. örtliche Verkehrsflächen.

D. Sonstiges

Andere Vorschriften wie Dachneigung, -eindeckung, Hauptfirstrichtung oder auch Bepflanzungsvorschriften könnten in einigen Fällen ebenfalls zu beachten sein.

Die Bebauungspläne werden von der Gemeinde als Satzung beschlossen. Die aus dem wirksamen Flächennutzungsplan entwickelten Satzungen sind genehmigungs- und anzeigefrei. Nach Satzungsbeschluss wird der Bebauungsplan durch die Bekanntmachung rechtsverbindlich.

Ausnahmen vom Entwicklungsgebot des Bebauungsplanes aus dem Flächennutzungsplan:

A. Das Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB:
§ 8 Abs. 3 Satz 1 BauGB erlaubt das parallele Aufstellen, Ändern, Ergänzen und Aufheben von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen. Im Parallelverfahren wird die Priorität des Flächennutzungsplanes nur der Form, nicht aber dem Inhalt nach aufrecht erhalten. Der Bebauungsplan kann vor dem Flächennutzungsplan bekannt gemacht werden, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass er aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt sein wird. Er ist (gem. § 10 Abs. 2 BauGB) genehmigungspflichtig.

B. Der vorzeitige Bebauungsplan nach § 8 Abs. 4 BauGB:
§ 8 Abs. 4 BauGB erlaubt die vorzeitige Aufstellung eines Bebauungsplanes und enthält damit eine weitere Ausnahme vom Grundsatz der vorrangigen Flächennutzungsplanung. Voraussetzung ist, dass dringende Gründe ein Durchbrechen des Grundsatzes erforderlich erscheinen lassen, sowie ferner, dass der Bebauungsplan der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes nicht entgegenstehen wird. Er ist (gem. § 10 Abs. 2 BauGB) genehmigungspflichtig.

Als dringende Gründe kommen z. B. in Frage:

  • das Schaffen der Voraussetzung für gewichtige Investitionen,

  • die Durchführung einer Sanierung,

  • die Schaffung wichtiger Gemeinbedarfsflächen.

Der Flächennutzungsplan ist nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens im Wege der Berichtigung anzupassen. 

 

Bebauungsplan - Beispiel für Zeichnerische Festsetzungen


1 Baugrenze
2 Baulinie
3 Grundstücksgrenze
4 Flurstücksnummer
5 Art der baulichen Nutzung
6 Anzahl der Vollgeschosse
7 Grundflächenzahl
8 Geschossflächenzahl
9 Bauweise
10 Dachneigung
11 Grenze des Bebauungsplans

 

zum Anfang

 

 Was sind städtebauliche Satzungen?

 

Neben den Bebauungsplänen gibt es noch weitere städtebauliche Satzungen, z.B.:

a) Vorhabenbezogener Bebauungsplan nach § 12 BauGB (Vorhaben- und Erschließungsplan):

Die Gemeinde kann einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen, wenn der Vorhabenträger (Investor) feststeht, und dieser sich verpflichtet das Vorhaben und die Erschließung auf Grundlage dieses mit der Gemeinde abgestimmten Planes zu erstellen.

b) Innenbereichssatzungen

1.    Klarstellungssatzung:
Die Gemeinde kann nach § 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB durch Satzung die Grenzen für im Zusammenhang bebauten Ortsteile festlegen.

2.    Entwicklungssatzung:
Durch die Entwicklungssatzungen kann die Gemeinde nach § 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB bebaute Bereich im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im wirksamen Flächennutzungsplan als Bauflächen dargestellt sind.

3.    Ergänzungssatzung:
Die Ergänzungssatzung nach § 34 Abs.4 Nr.3 BauGB ermöglicht die Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind. Satzungen mit Außenbereichsflächen, die nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt sind, unterliegen der Genehmigungspflicht.

c) Außenbereichsatzung:

Für bebaute Bereiche (z.B. Splittersiedlungen) im Außenbereich, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, kann die Gemeinde gemäß § 35 Abs. 6 BauGB bestimmen, dass Wohnzwecken dienende Vorhaben ( innerhalb der Siedlung ) zulässig sind. Die Satzung ist genehmigungspflichtig.

 

zum Anfang